新盘绞杀二手房的剧情，越演越烈。
就连豪宅圈，也未能幸免。
像是珠江新城，我甚至想用“便宜”“平价”来形容最近的二手成交情况！
截至发稿前，5月珠江新城二手房成交21套，其中只有6套是10+万/平单位，仅占28.5%。
去年同期，这个比例可是36%。
你绝对猜不到的是，本月5万/平以下低价单位占比高达47.6%！
你没看错，珠江新城本月成交几乎是靠公寓、小面积的低价单位撑场。
光是富力盈丰这一个盘，就成交了5套，其中4套单位都是1～2万+/平。
无论是在贝壳，还是参考@珠城橙交，这个盘从2018年以来就没出现过1字头的成交纪录。
跌穿2万关口，这是七年来第一次！
可能有人质疑，这不是公寓吗，没有代表性。
行，那我们来看看住宅。
南天广场最新成交记录，南向高层三房单位4万/平，是自2019年以来最低单价（除法拍房）！
面积几乎一样的高层南向户型，2021年成交单价是6.8万/平，相当于血亏290万，跌幅接近42%。
尚东美御，中层东向7.8万/平，是2021年至今的低位。相似的单位，2024年2月单价为9.2万/平。
中海花城湾，4月以来连续成交3套，11万+/平的房源，同样处于四年半以来的价格低位。
由此可见，平价公寓也好，标杆住宅也罢，成交单价几乎全部下探……
这代表着，在购房者眼里，珠江新城二手房的投资回报以及居住价值，都在下滑。
另外，我惊讶地发现，2025年至今珠江新城单价20万的二手房，市场成交纪录为0（除法拍外）！
上一次的成交，还要追溯到2024年10月，凯旋新世界广粤尊府一套20.89万/平的单位。
换而言之，市场对于珠江新城二手顶豪的判断，变得非常谨慎，害怕追高的顾虑相当明显。
更虐的是，价格下探并没有换来成交量的上升。
因为按照目前情况，本月很可能是珠江新城近4年来，卖二手房卖得最少的5月。
而三年前，最疯狂的2022年5月，一个月就卖了98套，单价20万以上的单位，成交10套！
还卖出了单价32万，总价1.38亿元的珠江别墅！
曾在疫情的打击、行业的调整下依然走出独立行情的珠江新城，为什么忽然不灵了呢？
实际上，不是这些二手房不行，只怪旁边“新房天团”真的太香了！
譬如总价都是一两千万，一边是楼龄10多年、得房率7成多、可能全屋只有一个卫生间的二手房。
另一边则是得房率超110%、容积率只有3.33、层高3.1米以上、户型全维碾压的新盘，保利天曜。
哪个住得更舒服，小学生都知道答案吧。
如果说买家预算更高，带着收藏目的去考虑的，又有凯旋新世界新一期「广粤观邸」。
据我了解，凯旋新世界近期就接连成交多套3000万单位，以及超20万/㎡的约300方双套户型单位。
所以你看，不是珠江新城没有买家，卖不出高价的顶豪，是这类成交都往新房市场倾斜了。
而这种“喜新厌旧”的倾斜，未来还会不断加重。
就说已知的新盘吧，一号种子选手保利南方面粉厂项目，户型面积约210-640㎡，拥有高达30%的阳台率， 靠近临江大道全南向瞰江。
临江大道地块手稿图 仅供参考 具体请以项目公布为准
二号种子选手，保利鱼珠岛项目，珠江前航道最后一块岛居宝地。
效果图 仅供参考
全南向270度无遮挡望江，建面约200-400㎡商业大平层，预计月底开展厅，下个月开盘。
刚好昨天拿到了项目的一手资料，看看项目位置实拍江景，够不够养眼？
三号种子选手，马场启动区（《马场地块即将挂牌？广州SKP还会远吗！》），网传下个月上架出让，楼下就有重奢，相当于SKP做小区“底商”。
还有N号选手，例如冼村的保利天御、准备征地开拆的子富新村（《没想到，金融城还有这手王炸！》）等等，优越位置都是不言而喻。
纵观珠江新城至金融城一带，已知的新盘就有这么多，还问未来的二手房难不难卖，跌不跌价？
听，二手业主哭得好大声……
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